各位粉丝：

上周五，北京宣布执行“认房不认贷”新标准，北京的楼市来说，新政必然会带来不小的影响。

到今天为止，新政已经发布了一周，从粉丝的留言和咨询看，大家都非常关心北京的楼市特别是二手房市场表现如何？出现了什么新变化？市场上传言的二手房“挂牌量激增”到底怎么回事？

【资料图】

链家作为北京的头部中介，处于市场前沿，对于市场的各方面变化获知也更为直观，且市场热议的也是链家的挂牌房源数。因此【京房字】就大家关心的问题，采访了北京链家研究院院长高原。

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新政后市场表现如何，大家肯定都非常想了解相关数据，这几天网上也是各种数据“满天飞”。

不过，二手房的交易周期很长，周期往往在一个月以上。而且，单日、单周的交易量也容易受到假日、开学、甚至天气等因素的影响，很容易出现单日成交数据快速波动，因此不能以短期、高频、个例情况为依据做出市场判断。

高原介绍，初步来看，随着“认房不认贷”政策的落地，北京二手房市场的观望情绪确实有所缓解，这样稳定的总体氛围有助于市场参与各方形成一致性预期，加速全市场的流动。

反馈在交易数据上，日均、周均的成交规模均有较大幅度增长，首周市场反馈积极。

“但要说明一点，因为二手房交易周期长，事实上当前的高成交数据，主要是之前已具备签约条件、已完成筛选过程的客户在政策激发下集中签约，也是新政利好情况下的需求释放。”高原说。

而对于后市，他表示，从新登记客户、网络端新增咨询等情况看，市场反馈也同样积极，因此从成交量看，下一阶段市场回暖的可能性很大。

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这次的新政，利好的是新市民刚需群体和置换、改善类家庭。那么反映到二手房市场上有哪些变化？

高原介绍，由于新政直接利好青年新市民及中青年初次改善群体，对于这些家庭，城市发展新区在通勤、配套、价格方面更为匹配需求，因此通州副中心和昌平、大兴、顺义、亦庄、房山等城市发展新区市场启动更快。

而因为当前大量的二手房交易都是置换类的，随着置换链条的运转，市场的恢复将会在未来数周到数月，向其他片区渐次扩展。

新政公布了，是否会有很多业主因此预期提升，调高售价？

高原表示，这次新政后，从心态上看各方呈现得理性客观。业主方面，更期待尽快完成置换。因此从调价情况来看，全市业主价格预期处于稳定区间，并未出现大范围调涨现象，而这往往也预示着未来一月至一个季度内全市平均价格将总体稳定。

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这两天大家关心的还有一个数据，就是二手房挂牌数量的快速增加，有统计显示北京新政后5天里，链家二手房挂牌量增加了4千套，还有传言将此渲染成北京二手房出现“大范围抛售”现象。

有意思的是，这样解读和传播的人，和鼓吹新政后中介通宵不下班、售楼处灯火通明往往还是一波人。

“不能单独拿挂牌量数据来做出判断和解读，这只是市场反映的一个侧面。”高原表示，当前北京二手房的挂牌量确实有增长，但这属于正常现象。事实上，当前市场的成交、带看、挂牌数量属于同步增长，而且增幅接近，从链家本身系统看，各类指标的运行正常，并未出现传言的“大范围抛售”现象。

如何看待挂牌量激增？高原认为，应该从三点内在原因来看。

一是在北京市场，改善型置换群体是市场主力的交易客群。通俗来讲，一套房的卖家往往是另一套房的买家。

因此，在市场较为活跃的时期，新增挂牌与客户到访往往同步增长，且增幅基本一致，呈现很高的同步性。“新政后成交量明显增加了，如果挂牌量没增加或者增加得很少，反而是不正常了。”

二是挂牌和成交各自的特点和时间差。高原说，从实际二手房买卖流程看，挂牌活动属瞬态活动，业主可以在数小时内完成挂牌手续。但房屋成交则可能需要长达数月的时间。

因此在新政后市场活跃度上升的初期，伴随着市场需求激发，挂牌房源会同步增加，置换需求开启。而由于挂牌、售房之间的时间差，必然会导致挂牌增长幅度高于成交增长幅度的现象。反之，随着市场活跃度上升，也会出现挂牌量增长幅度赶不上成交增长幅度的现象。

这样的现象在历次房地产政策变化阶段均有出现，这次也没有特别。

第三，北京二手房市场上，房主都是倾向于多家挂牌，比如一套房子要挂好几个中介，但最终成交则只通过一家中介。因此如果只是观察一家中介的数据，其挂牌房源数量比其成交数量高出数倍，都属于正常情况。

而且北京每月二手房成交量一般在1到2万套的水平，简单换算，每天的挂牌房源量也需要数百套，才可维持库存水平。考虑到节假日挂牌通常是工作日数倍，加之新政加速需求释放，因此特殊日期单日出现千套乃至数千套挂牌都属市场正常反馈。