北上广深全部“认房不认贷”,内地楼市“金九银十”还有多远?
(资料图片仅供参考)
9月1日,距离广州、深圳官宣“认房不认贷”政策仅过去两天,北京、上海也在同日宣布执行这一政策措施。至此,北上广深四个一线城市全部加入“认房不认贷”行列。
该政策落地后的首周末,内地看房人数迎来大幅增加。数据显示,在上海有多个楼盘的成交额突破1亿元,北京某楼盘即日录得56.2亿元成交。9月2日北京二手房成交量大约为1200套,与上周六成交只有不到600套相比,上涨超过100%。
对于“认房不认贷”政策的通俗理解是:不论该家庭此前有没有过贷款记录,只要在当地名下无成套住房,都能够享受首套房标准的较低首付比例,和较优惠贷款利率。
9月以来,除了一线城市外,目前武汉、中山、惠州、东莞等城市也已明确发文执行首套住房“认房不认贷”,短期内,其他二线和三四线城市或将全面跟进。
惠誉博华工商企业部高级分析师 王兴萍:
“这个政策除了短期内对于成交量和市场的热度有一定拉升作用,更多是一种信号意义,能看到监管层对托举房地产市场的决心。”
各大城市房地产利好政策频频出台,试图为目前内地楼市低迷的状态注入能量。
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近来,有多家知名房地产商陷入运转困境,号称“宇宙第一房企”的碧桂园,险些因无法支付2250万美元的债务利息,而徘徊在债务爆雷的边缘。此外,远洋集团也因未能按时支付利息,导致违约停牌。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民:
“过去很长的一段时间。房企几乎‘坐以待币’,销售状况非常好;现在变成‘坐以待毙’,几乎是在等待死亡的状态。这是当前房企所遭遇的一个空前未有的困境。”
8月17日,在债务危机上早已苦苦挣扎两年的恒大集团,在美国纽约申请破产保护,旨在确保该集团的美国资产在债务重组过程中不受侵害,此举一度引发舆论哗然。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民:
“思维惯性导致开发商长期以来运营是一个不合理的状态。过去积累下来的结构性问题,要瞬间去调整,是不可能的。”
有声音担心,碧桂园会否成为下一个恒大。
中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大:
“恒大也好,碧桂园也好,头部规模非常大,叫系统性的风险企业,风险企业如果倒闭破产,会引发系统性金融风险,估计下一步中央和地方政府会帮这两个头部企业化解债务风险。”
房地产业牵动了上下游众多产业,又牵涉到数以百万计的普通买房者切身利益,要不要买房?什么时机买房?在哪里买房?楼市的风向如何?国家的新政策怎样?是每一位购房者都关心的问题。
中原地产集团创办人 施永青:
“楼宇是投资性商品,不是消耗性商品,消耗性商品价钱下跌会引来需求,比如鲍鱼很贵,普通人一般不会买来吃,如果鲍鱼便宜到鱼蛋的价钱,你会买来吃一下,鲍鱼需求就增加了;但楼市的价值是持续的,楼价跌,需求反而下跌。”
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近几年来,由于俄乌战争、中美角力等因素,国际形势不甚明朗,加上疫情的影响,使得中国房地产市场受到了一系列的冲击。
据国家统计局数据显示,2021年成为商品房销售的转折点。自2005年至2021年期间,商品房平均销售价格以及销售面积总体都呈现上升趋势,但在2021年后,二者双双下跌。
中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大:
“任何产业都有周期,目前房地产处在经济周期的萧条期,肯定还会有恢复期,有繁荣期。从现有国内外研究来看,房产周期本质上是一个经济周期,且先于经济周期,是经济周期的一个指示器,晴雨表。”
8月28日, 恒大在香港复牌,开始时股市行情如履薄冰,但在“认房不认贷”等新政策利好出台后,9月6日,恒大股市上演“狂飙”戏码,涨幅一度超70%,其它地产股也强势翻红,不过第二天之后,其股价也有所回落。
不过,中国楼市所面临的困境并非个例,放眼世界,疫情打击加利率高涨的背景下,全球楼市地震,韩国楼市暴涨暴跌,日本东京却涨破30年新高,而美国超八成民众认为,现在是购买新房的糟糕时期。
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继多个城市落实“认房不认贷”后,政府又用一套“组合拳”的方式,试图为内地楼市传统的“金九银十”销售旺季注入能量。内地金融部门陆续推出全国性优化楼市信贷政策,包括容许存量首套房贷利率调整。同时,居民首套房及二套房的最低首付比例也得到了调整。
中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大:
“一是保民生,二是防风险。”
但也有专家表示,对楼市的放松仍在渐进式推进。
国家高端智库研究员 宋丁:
“政策不会一步到位,比如说认房不认贷,比如说调低首付,这些政策的刚性对市场的限制,低于限购限贷的政策。下一步在一二线城市会跟进落地性政策,每个城市因城施策,逐步细化处理,使政策能真正稳健落地。”
中国内地房地产业起步于改革开放以后的住房商品化政策,自1998年城镇住房制度改革以来已成长为国民经济的重要支柱产业。
一砖一瓦,一户一方。“房”对于中国人而言,不仅拥有居住属性,更是一个家庭的温暖归宿。自1998年城镇住房制度改革以来,房地产业已成长为国民经济的重要支柱产业。2022年,房地产及相关行业占内地经济总量比重达13-14%左右。
房地产产业链长、影响大、关联广,上到建材,下到家居,牵一发而动全身,被视作是中国国民经济的“压舱石”,也有了“地产不兴,消费不起”的说法。这也使得政府需要在关键节点推出相应调控政策,来稳定房地产市场的发展。
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为了稳定房价、稳定经济,自1998年以来,内地房地产调控政策一共经历了六轮政策周期。
其中,2008年发布的“四万亿投资计划”被视作为历史性的拐点之一。2008年下半年,为应对美国次贷危机带来的全球性影响,中央政府放弃之前的抑制房价政策,宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%,并允许按揭利率最低可以打7折,并大幅减免了购房契税。以刺激楼市的方式,刺激中国经济。该计划成为楼市重获动力的契机。
2010年,“限购令”的提出,为居高不下的房价泼了一盆冷水,也将飞涨的房价直接按在地上。2012年初,楼市销售增速更是降至零以下的负增长。不过很快,接连调降利率的政策出台,又再次刺激了房地产市场的上扬。低谷过后,2015年内地房价再攀高峰。起伏升落的周期变化,体现了内地楼市受政策影响波动大的特点。
《房地产周期百年史》作者霍伊特发现,房地产价格大约以18年为一个周期。相较于美国、英国、日本等国家大约18-20年的售价跌涨循环周期,起步较晚的中国楼市,由高点至低点经历约1-2年,由低点再升回高点,大概需要1年的时间,整个循环仅2-3年。
短暂的循环,反复地存在,此时此刻,恰似彼时彼刻。
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“出招救市”并不只是内地专供,有着悠久地产史的香港,也在金融体系受创之时,发布政策。
1997年后,历经金融风暴的香港楼价足足下挫接近七成,政府于2002年底推出“孙九招”,通过减少香港土地供应和政府退出房地产市场等的方法,试图重建投资者和市民对房地产市场的信心。
在当时,中国内地开放居民赴港澳自由行、内地居民获准在香港买楼等政策,及中央政府与香港签署CPEA协议,也助力了香港经济复苏。2003年下半年起,香港房地产市场触底回升。
此外,如英美等国,都曾经历过“高山低谷”的楼市周期,也都通过相对应的政策,度过经济寒冬。“救市政策”可以是救生圈,但也需要根据市场状况及国际形势的变化,及时做出调整。
香港经济学家 香港大学首席副校长 王于渐:
“楼市最重要的就是有盛衰,纵观全世界的历史,任何地区都有起有伏,我们不可以为一时的情况而定为永恒的政策。”
应对内地楼市现有的问题,政府及相关部门除了“因城施策”出招拨开乌云,恢复消费者信心也同样至关重要。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民:
“二十几年过去,我们的房地产行业早已不是一个需要被保护的幼稚工业了。房价不可能无限推高,必须做一个根本性制度改革,让消费者重建信心,才会真正迎来黄金时期。”
制作人:钟金梅
主编:王丹妮 李文慧 杜思雨 刘春雅
编辑:丁筱
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